一國內(nèi)部哪個區(qū)域房價漲幅最大：人口流入的大都市圈。1)由于人口向大城市及大都市圈集聚，首位城市房價漲幅顯著超過全國平均水平。英國倫敦最近50年房價漲幅達106倍，遠超英國整體的61倍;法國巴黎市1965-2015年房價上漲32.5倍，明顯超過法國整體的22.7倍;美國紐約市1975-2017年房價上漲8.1倍，高于美國整體的5.6倍。

日本地價在泡沫破滅前36年上漲82倍，六個核心城市地級漲幅更是高達210倍。2)在大都市圈內(nèi)部，核心區(qū)域房價漲幅顯著高于其他地區(qū)。在英國，1995年1月至2018年3月，內(nèi)倫敦房價上漲6.4倍，大于外倫敦的4.8倍。在法國，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房價漲幅達2.95倍，明顯超過近郊三省的1.97倍、遠郊四省的1.43倍。

在美國，1987-2017年，紐約市曼哈頓區(qū)、皇后區(qū)房價分別上漲2.14、2.22倍，超過紐約市和紐約分區(qū)的1.41、1.43倍。在日本，在房價見頂前五年，東京都區(qū)部房價上漲2倍，高于東京都的1.8倍和東京圈1.2倍。3)人口流入幅度大的地區(qū)，房價漲幅可能更大。

當前紐約地區(qū)雖仍為美國第一大都會區(qū)，但過去近60年人口增幅明顯不及洛杉磯地區(qū)，因而房價漲幅相對較低。1975-2017年，紐約分區(qū)房價上漲9.5倍，明顯低于洛杉磯分區(qū)的13.9倍。日本東京都因人口持續(xù)流入，在地產(chǎn)泡沫破滅后于2006年率先反彈，2006-2016年累計上漲11.7%，居日本之首。

結(jié)論：大都市圈房價跑贏印鈔機，構(gòu)建居住導向的中國新住房制度。

1)從全球視角看，一國房地產(chǎn)市場取決于：經(jīng)濟增長、人口變化、貨幣供應(yīng)、住房制度。其中前兩項是基本面因素;貨幣超發(fā)會導致國內(nèi)本幣房價大漲但不一定美元房價大漲，即在全球視角下不一定具備投資價值;住房制度是一國房地產(chǎn)市場的政策導向。

2)房地產(chǎn)具有抗通脹屬性，能部分分享經(jīng)濟增長紅利;長期來看，全球貨幣超發(fā)是普遍現(xiàn)象，廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，能夠跑贏印鈔機的資產(chǎn)不多，在多數(shù)國家大都市圈的房地產(chǎn)是其中之一。

我們在《貨幣超發(fā)與資產(chǎn)價格：中國》研究發(fā)現(xiàn)，過去四十年，中國廣義貨幣供應(yīng)量M2年均增速15%，1998-2017年M2增長16倍，從各類資產(chǎn)價格表現(xiàn)看，絕大部分的工業(yè)品、大宗商品、債券、銀行理財?shù)仁找媛识即蠓茌敚挥猩贁?shù)一二線地價房價、醫(yī)療教育等服務(wù)類產(chǎn)品、股票市場上的核心資產(chǎn)等收益率跑贏這臺印鈔機。

3)從全球資產(chǎn)配置角度看，一些經(jīng)濟增長潛力大的新興經(jīng)濟體、特別是其核心城市房地產(chǎn)具有較大投資潛力。4)構(gòu)建居住導向的中國新住房制度。包括推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤;保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定;從開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎㈤_發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給，豐富供應(yīng)主體;推進房地產(chǎn)稅改革，抑制投機型需求。

風險提示：房地產(chǎn)投資收益等測算未考慮稅收、租金等因素。